Lo sfratto per morosità e le conseguenze delle misure di contenimento Covid per i locatori e per i conduttori
Durante gli ultimi mesi gli avvocati di diritto immobiliare che si occupano degli sfratti per morosità hanno dovuto prendere in considerazione le norme emerse per contenere l’epidemia da covid e gestirne le conseguenze sia in capo ai locatori, sia in capo ai conduttori.
Sfratto per morosità del locale commerciale. L’Ordinanza del Tribunale di Venezia
Per le locazioni l’ultima novità è del Tribunale di Venezia. Con l’Ordinanza del 2 Ottobre del 2020 il giudice ha deciso di non procedere alla sfratto senza riduzione di affitto. In pratica, il giudice ha stabilito che l’emergenza determinata dalla pandemia giustifica la riduzione del canone d’affitto. (fonte Altalex).
Il Tribunale di Venezia ha ritenuto che l’impossibilità di generare l’introito previsto e conseguentemente il mancato godimento dei locali destinati ad attività turistico alberghiera a causa delle restrizioni determinate dalla necessità di contenere l’epidemia da Covid, comporti la sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione del locatore. Di conseguenza il conduttore, ai sensi dell’art. 1464 cod. civ., ha diritto di recedere dal contratto e/o di domandare la riduzione del canone. Riduzione di cui, peraltro, si deve tenere conto ai fini della valorizzazione della gravità dell’inadempimento lamentato dall’intimante, ai fini di una pronuncia in merito alla domandata risoluzione del contratto.
Come gestire la proroga degli sfratti fino al 31/12/2020 determinata dall’emergenza covid
La proroga degli sfratti fino al 31/12/2020 impedisce ai locatori che avevano già in corso una procedura esecutiva di sfratto per morosità o per finita locazione prima del lockdown, di darvi seguito sino al 31.12.2020. Tuttavia, la proroga concerne solo la monitoria di sgombero, ovvero il preavviso di sfratto da parte dell’Ufficiale Giudiziario e non dell’atto di precetto che potrà, invece, essere notificato anche prima del 31/12/2020. Tale decisione non è di conforto per quei proprietari che hanno “subito” il blocco di sfratti esecutivi già in corso con la crescita esponenziale della morosità e del rilascio rallentato del loro immobile ma, allo stesso tempo, non ferma il diritto per il proprietario di dare avvio ad una procedura di sfratto per morosità o per finita locazione nei confronti dell’inquilino ed ottenere dai competenti Uffici Giudiziari la convalida dello sfratto.
Anche con la sospensione covid dello sfratto per morosità è opportuno dare seguito alla procedura
Anche in questo periodo è appropriato dare impulso alla procedura di sfratto, in quanto è possibile procedere con la relativa notifica all’inquilino ed alla fissazione dell’udienza avanti i competenti Tribunali. Ciò determina sia un vantaggio in termini economici, con esborso di costi e spese legali più contenuti per il locatore, sia in termini di tempestività in quanto tenutasi l’udienza ed ottenuta la convalida dello sfratto che costituisce titolo esecutivo, sarà poi possibile procedere nell’immediato (subito dopo il blocco del 31.12.2020 e dal 1.01.2021) con l’esecuzione dello sfratto e gli atti prodromici alla stessa. Pertanto, il proprietario che in questo periodo decida di avviare una procedura di sfratto anticipa i tempi e terminato il periodo di sospensione potrà dare impulso alla fase esecutiva di rilascio forzoso dell’immobile.
Peraltro, tra gli effetti del Covid 19 non rientra la sospensione del termine di grazia concesso all’inquilino ex art. 55 L. 392/1978 per sanare la morosità e provvedere al pagamento delle spese legali nella procedura di sfratto per morosità, qualora richiesto all’udienza di convalida per le locazioni ad uso abitativo. Il suddetto termine non è, comunque, sospeso in caso di mancato rispetto da parte del conduttore moroso per l’omesso pagamento di quanto dovuto entro il termine di grazia autorizzato dal Giudice. Per dare l’opportunità di poter affrontare l’emergenza Covid e i disagi economici causati dal Coronavirus, con il c.d. decreto “Rilancio” (D.L. 34/2020 convertito in L. 77/2020) il Governo ha prorogato la sospensione dell’esecuzione per il rilascio degli immobili sia ad uso abitativo sia ad uso commerciale (negozi, alberghi e altre attività commerciali) sino a fine anno 2020.