Ci sono diversi motivi che spingono ad intestare casa a figli o nipoti minorenni e quelli prevalenti sono:
- Agevolazioni fiscali per la casa;
- il desiderio di stabilire per tempo come distribuire il patrimonio tra gli eredi anche se non ancora maggiorenni.
Ecco come trasferire un immobile con la donazione ad un minorenne
Uno degli istituti più utilizzati per intestare beni immobili a minori è la donazione. Per gestire o distribuire il patrimonio immobiliare ci due strade giuridiche che si possono intraprendere:
- la donazione ai figli minorenni, che è la strada più immediata;
- acquistare un immobile ed intestarlo al minore è l’altra possibilità.
L’intervento del giudice. Problemi e controindicazioni. Perché intestare casa ad un minore è un atto eccezionale
Nonostante la legge riconosca personalità giuridica al neonato, al minorenne non è riconosciuta la capacità giuridica di agire ovvero non può comprare casa e nemmeno, all’occorrenza, venderla. Questa disposizione è prevista per la tutela del minore. Ciò significa che qualora si volesse intestare un immobile ad un minorenne, è prevista ex lege l’autorizzazione del Giudice territorialmente competente.
L’autorizzazione all’acquisto da parte del giudice
Per l’autorizzazione sarebbe opportuno chiedere consiglio ad un avvocato esperto e una volta ottenuta, la stessa dovrà essere consegnata al notaio, che potrà procedere con l’intestazione dell’immobile.
Vantaggi e svantaggi dell’intestazione di un immobile a minorenne
Gli svantaggi di intestare una casa ad un minore
In alcuni casi intestare la casa ai figli minori può sembrare un’ottima soluzione. Per esempio, nel caso di una coppia con 3 figli, quando si ha già una prima casa e se ne vuole acquistare una dove stabilire la residenza. Acquistare la seconda casa e intestarla ai 3 figli può essere la soluzione per evitare spese di successione in futuro e ottenere le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Tuttavia, una soluzione di questo genere ha delle implicazioni non indifferenti:
- Quando e se uno dei figli vorrà acquistare un immobile di proprietà, non potrà più usufruire delle agevolazioni prima casa. Per farlo necessiterà non essere più titolari neppure per quota, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altre abitazioni acquistate con la medesima agevolazione;
- Inoltre, intestare una casa ad un figlio minorenne comporta l’attribuzione di una quota del patrimonio ereditario, che potrebbe essere rivendicata successivamente da altri eredi legittimari.
I vantaggi di intestare casa ad un minore
Effettuare, invece, l’intestazione di un immobile ai figli minorenni potrebbe essere vantaggioso laddove se si tratta di immobile costituito da più appartamenti, si verrebbe a costituire un mini-condominio e intestare casa a figli e nipoti minorenni permetterebbe di:
- attribuire loro una rendita immobiliare autonoma;
- sistemare il patrimonio immobiliare in vita;
- godere di agevolazioni fiscali.
Per procedere in tal senso necessita l’autorizzazione del Giudice Tutelare, il quale verificata la tutela dell’interesse del minore emette decreto con cui autorizza i genitori o chi ne fa le veci di acquistare un immobile per il soggetto tutelato. E’ evidente che per una maggiore garanzia, l’istanza dovrà essere corredata di una serie di documenti che attestino le capacità economiche dei genitori ad affrontare l’atto di acquisto, dovranno essere indicate le motivazioni che hanno determinato tale scelta e l’individuazione dettagliata dell’immobile in questione.
L’alternativa alla donazione. Cedere la nuda proprietà ai figli può essere una scelta strategica
Cedere la nuda proprietà ai figli è una strategia patrimoniale sempre più adottata dalle famiglie italiane, in quanto consente di anticipare il passaggio di beni immobiliari ai propri eredi, mantenendo il controllo sull’immobile fino alla fine della vita dell’usufruttuario. Questa operazione è particolarmente vantaggiosa perché consente di ridurre il carico fiscale sulla successione e di evitare complesse divisioni ereditarie future.
Optare per la cessione della nuda proprietà permette ai genitori di continuare a vivere nella casa o, in alternativa, di riscuotere eventuali canoni di locazione, se l’immobile è affittato. Infatti, chi detiene l’usufrutto mantiene il diritto di godere del bene, mentre il figlio diventa il proprietario effettivo, ma senza possibilità di utilizzo immediato fino all’estinzione dell’usufrutto. Dal punto di vista fiscale, questa operazione risulta conveniente poiché le imposte di donazione o di compravendita sono calcolate sulla sola nuda proprietà e non sull’intero valore dell’immobile. Inoltre, la nuda proprietà può essere ceduta senza intaccare la possibilità per i genitori di usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
La cessione della nuda proprietà ai figli è particolarmente utile in alcuni scenari:
- Protezione patrimoniale: il bene viene intestato ai figli, mettendolo al riparo da eventuali problematiche finanziarie dei genitori.
- Pianificazione ereditaria: si evita la comunione forzosa dell’immobile tra più eredi.
- Agevolazioni fiscali: la tassazione agevolata permette un risparmio notevole rispetto alla classica successione.
Tuttavia, è importante valutare con attenzione anche le implicazioni per il figlio, il quale potrebbe non poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” in futuro, se al momento dell’acquisto di un immobile risultasse già titolare della nuda proprietà. Per questa ragione, è sempre consigliabile consultare un notaio o un avvocato specializzato prima di procedere con l’operazione. Infatti, in casi come questi è opportuno rivolgersi ad un avvocato per diversi motivi:
- Avere un confronto giuridico sugli aspetti patrimoniali della questione;
- Proporre correttamente l’istanza al giudice competente.
Da anni lo Studio Legale Sagone si occupa di questi aspetti. Compila il form con la tua richiesta, ti indicheremo la strada più corretta da seguire